Hablemos de extractivismo inmobiliario

El extractivismo suele asociarse al modelo de agronegocios, al fracking, a las minerías a cielo abierto. Pero hay una gran pata que vincula al modelo extractivista con las ciudades y áreas urbanas. Para entender qué es y cómo funciona el extractivismo inmobiliario, entrevistamos a la geógrafa Patricia Pintos que hace rato viene poniendo el ojo sobre estos temas urgentes que no forman parte de la agenda pública. El capitalismo y su delantera implacable: urbanismo neoliberal, financiarización de la vivienda y mercantilización de la naturaleza. ¿Dónde quedan los territorios en un mundo de inversiones especulativas y de paisajes como commodities?

Fotos: Edu Bodiño

Patricia Pintos es Profesora y Licenciada en Geografía por la Universidad Nacional de La Plata, donde actualmente es Vicedirectora del Centro de Investigaciones Geográficas del Instituto en Humanidades y Ciencias Sociales. Hizo un Máster en gestión de ciudades en la Universidad de Barcelona y durante un período dirigió la revista Geograficando. Uno de sus temas de estudio tiene que ver con los vínculos entre gestión pública del territorio, desarrollos inmobiliarios de tipo cerrado y afectación de bienes comunes. Coordinadora del libro `La privatopía sacrílega: efectos del urbanismo privado en humedales de la cuenca baja del Río Luján`. Hace tiempo se dedica a investigar la problemática del extractivismo inmobiliario y las conflictividades socio-ambientales en humedales urbanos. En la charla con enREDando, Patricia se autodefine como una investigadora anfibia: no hace investigación sólo de gabinete sino que también trajina el territorio.

¿Cómo podemos caracterizar al extractivismo inmobiliario?

“La denominación de extractivismo urbano y de extractivismo inmobiliario viene a cuento de hacer un paralelismo con todo otro conjunto de prácticas extractivistas como el agronegocio, la mega minería a cielo abierto, la producción no convencional de hidrocarburos: todo ese conjunto de actividades extractivas que tienen como destino la exportación de bienes de la producción primaria, es decir, la extracción de rentas del suelo a partir de la explotación de bienes comunes de la naturaleza”. Patricia explica que en el caso del extractivismo inmobiliario el recurso que es aprovechado como forma de capitalizar rentas es la utilización financiarizada del suelo urbano, periurbano o rural  con fines residenciales. “Hablamos de extractivimo porque en realidad responde a un mismo fenómeno, la convergencia de algunas cuestiones que están presentes en otros tipos de extractivismo”. Cuando enumera cuáles son esos elementos distintivos, Patricia lo hace con una claridad pedagógica propia de quien hace años investiga y enseña, enseña e investiga. El tridente descripto a continuación tiene un poder de fuego similar al de aquella delantera del Barcelona FC conformada por Messi, Neymar y Suarez. Es la formación que el capitalismo supo construir para intentar meter la mayor cantidad de goles posibles. Por lo pronto, la naturaleza y los bienes comunes vienen perdiendo por goleada:

• Una lógica especulativa rentista donde la vivienda que se produce no necesariamente se construye para responder a una necesidad habitacional; el suelo y la vivienda aparecen como instrumentos de acumulación financiera.
• Un segundo elemento que también es convergente con otras formas extractivistas es la institucionalización del urbanismo neoliberal. Patricia nombra sin repetir y sin soplar las prácticas y mecanismos institucionales del Estado que permiten crear, viabilizar y garantizar las condiciones para que esa acumulación extraordinaria de rentas pueda ser realizada en el marco de una ciudad, un área urbana, periurbana o rural próxima a la ciudad: sistema de regulaciones, procedimientos de aprobación, acuerdos público-privados, convenios urbanísticos, permisos especiales, transgresiones a las normas, excepciones a las normas.
• Un tercer elemento que viene acoplándose -uno de los que mejor se reconoce en las formas extractivistas clásicas- es la capitalización de la naturaleza como un activo capaz de aportar un diferencial de valorización a las inversiones que se realizan. Patricia da algunos ejemplos: aprovechar una barranca para tener visuales hacia el río, construir arriba de un médano como pasa en los municipios de la costa, en un faldeo montañoso como puede suceder en San Martín de los Andes o en un humedal como sucede en Nordelta y en tantos otros casos. Este tercer elemento es el que pone a la naturaleza como un factor de valorización adicional pero que tiene costos que no son sopesados debidamente en términos de la afectación de bienes comunes de la naturaleza, como pueden ser los humedales, el bosque nativo, los médanos costeros: todo ese conjunto de ecosistemas que se ven vulnerados y modificados a partir de la aparición de estos proyectos inmobiliarios que los tienen como elementos destacados en el proceso de comercialización.

“El suelo natural pasa a estar totalmente modificado por una nueva topografía construida ad hoc casi de manera escenográfica. Los desarrolladores inmobiliarios operan como si tuvieran arcilla entre las manos, a expensas de la construcción de esos imaginarios, modelando el territorio caprichosamente”

Un aspecto que también caracteriza a los proyectos de desarrollos inmobiliarios es el manejo de lo discursivo en términos del carácter apelativo de sus propuestas, recurriendo a lo verde, lo natural, los sueños, la pradera: la fantasía del terreno virgen. Patricia Pintos habla de un capitalismo aggiornado que barnizando de verde sus prácticas se apropia de algunos conceptos como desarrollo sustentable y ordenamiento territorial. “Todo esto viene acompañado de un discurso de matriz publicitaria que apela a esas representaciones que existen en las personas, en los potenciales compradores, y que de algún modo crean un imaginario de formas de urbanidad que enlazan con cuestiones aspiracionales”. Hace unos años en la costa central de Rosario –una de las ciudades argentinas en donde el boom inmobiliario alteró completamente el paisaje urbano- un largo cartel publicitario se presentaba como la solución: `Lo imposible se consigue en cuotas`. Patricia no duda en que se podría escribir un libro con los eslóganes a los que apelan los desarrolladores inmobiliarios. “Tiene efecto sobre un conjunto mucho mayor que aquellos que pueden acceder por una cuestión de capacidad adquisitiva a este tipo de bienes. Si le preguntás a mucha gente que no vive en estos emprendimientos, muy probablemente desearía poder acceder porque es visto como una cuestión aspiracional. Esto opera sobre la naturalización de este tipo de emprendimientos”.

Que el árbol no tape el bosque

Durante la charla, Patricia Pintos nombra a Martínez Alier cuando dice que estos proyectos inmobiliarios no sopesan los conflictos ecológicos distributivos. Joan Martínez Alier -Catedrático de la Universitat Autonoma de Barcelona, miembro fundador de la Sociedad Internacional de Economía Ecológica y director de la revista Ecología Política- plantea que ´ hay impactos sobre otras especies y sobre las generaciones humanas futuras pero también sobre la generación actual´, y al mismo tiempo aclara que ´no todos los humanos son igualmente afectados por el uso que la economía hace del ambiente natural. Unos se benefician más que otros, unos sufren mayores costos que otros, de ahí los conflictos ecológico-distributivos o conflictos de “justicia ambiental”´. Patricia menciona sólo algunos de los tantos aspectos de esa larga lista de efectos e impactos. Nuevamente la enumeración de la especialista aparece clara como el agua sin contaminar:

“Cada vez que se arrasa con un humedal hay un costo en términos de la mitigación de los efectos de las sequías y las inundaciones.

Cada vez que se arrasa con un médano se afectan las condiciones y las características en las que esas playas se desarrollan.

Cada vez que se afecta un bosque nativo y se lo reemplaza por una vegetación exótica implantada, hay impactos de tipo ecológico distributivo que van más allá de los límites de estos emprendimientos inmobiliarios y que tienen efectos sobre un conjunto social mucho más amplio”.

Las modificaciones que introduce el modelo productivo actual implica, entre otras cosas, la pérdida de ecosistema y la transformación de los ambientes naturales. Patricia dirá que esos ambientes se desnaturalizan. Da un ejemplo de estas metamorfosis territoriales: “Si para poder construir una urbanización tipo Nordelta es necesario rellenar con dos metros de suelo que se saca de las áreas a partir de las cuales se producen las lagunas artificiales, el suelo natural pasa a estar totalmente modificado por una nueva topografía construida ad hoc casi de manera escenográfica”. Para extender la explicación, recurre a la metáfora de la arcilla: “Suelo decir que los desarrolladores inmobiliarios operan como si tuvieran arcilla entre las manos, a expensas de la construcción de esos imaginarios, modelando el territorio caprichosamente”.

¿Desde cuándo podemos identificar estos procesos de extractivismo inmobiliario?

“Esto es un reflejo de un proceso de época que tiene origen en las transformaciones neoliberales del territorio. Pongo un ejemplo: la construcción del sistema de autopistas metropolitanas de Buenos Aires habilitaron al desplazamiento de las preferencias locacionales de los sectores medios altos que antes habitaban en el centro de la ciudad y que pasaron a vivir en lugares en vinculación con la naturaleza. Todo el fenómeno en la cuenca baja del río Luján fue a expensas de ese proceso que empezó con la transformación metropolitana ligada a la construcción de las vialidades rápidas. Y probablemente en Rosario se pueda encontrar también algún tipo de señal en este sentido que tenga un vínculo con esos cambios producidos con mayor continuidad desde comienzos de los años noventa.

En el caso de la ciudad metropolitana, Nordelta es el proyecto que da inicio a toda una movida, a toda esta generación de nuevas urbanizaciones que se comercializan con el artilugio del acercamiento al agua y al verde. Esto mostró ser mucho más exitoso que las urbanizaciones cerradas tradicionales que no incluían lagunas. Es lo que lleva al perfeccionamiento continuo de estos sub-mercados que ponen en el centro de los procesos de comercialización a la naturaleza”.

Hacés una diferenciación entre los barrios privados tradicionales y los proyectos de urbanización más nuevos…

“Si bien existían antecedentes en los años cuarenta y cincuenta, el boom de la urbanización cerrada como nuevo destino de los sectores medio altos y altos de la sociedad metropolitana, se da en los años ochenta. Pero el mercado necesita sofisticar el producto ofrecido y va generando diferentes variantes. La variante que resultó ser la más atractiva para el desarrollador inmobiliario es la urbanización con lagunas porque se vende la posibilidad de tener un muelle con amarra propia frente a la parcela particular, la posibilidad de acceder a un cuerpo de agua natural desde la propia amarra de la casa. Pero hago el paralelismo con otro tipo de desarrollos inmobiliarios que las mismas empresas desarrolladoras (porque en muchos casos los nombres se repiten) han generado en destinos como Villa La Angostura o San Martín de los Andes, no ya sobre humedales sino con visuales al lago o con posiciones absolutamente atractivas desde el punto de vista paisajístico en faldeos montañosos. O el ejemplo de la costa bonaerense con Costa Esmeralda, un emprendimiento también de la empresa Eidico.

Todas esas formas de la naturaleza aparecen capitalizadas o rentabilizadas en el valor de los inmuebles sin que los desarrolladores inmobiliarios hayan hecho nada demasiado diferente a lo que harían en otro lugar. Eso está mostrando que el mercado desarrollador se ha ido perfeccionando incorporando a la naturaleza como un activo en el proceso de producción del emprendimiento inmobiliario. Esta característica se fue consolidando en el tiempo”.

“Todo esto viene acompañado de un discurso de matriz publicitaria que apela a esas representaciones que existen en las personas, en los potenciales compradores, y que de algún modo crean un imaginario de formas de urbanidad que enlazan con cuestiones aspiracionales”

Muchas veces los números suelen aportar claridad a los asuntos y permiten tomar dimensión real de la cuestión. Por eso Patricia hace cuentas: Eduardo Costantini –uno de los empresarios más ricos del país con una fortuna estimada en 1500 millones de dólares, director de la desarrolladora Consultatio y creador de Nordelta entre otros negocios- en 2007 compró 1.400 hectáreas de suelo de humedales en el partido de Escobar a 50 millones de dólares. Patricia aclara que lo compró a valores muy marginales por tratarse de espacios de humedales que no pueden ser ocupados tal como aparecen sino a partir de profundos procesos de transformación que los hagan habitables. En 2010 obtuvo, luego de hacer mucho lobby en el municipio, la sanción de una modificatoria de la ordenanza que lo habilitaba a construir un nuevo Nordelta, que hoy se llama Puertos del Lago (también conocido como Nordelta 2). Una parcela de dos mil metros cuadrados frente a la laguna central de Puertos del Lago se llegó a comercializar en 500.000 dólares. Patricia realiza el equivalente urbano por el cual cinco parcelas de dos mil metros cuadrados corresponden a una hectárea. Con una sola hectárea (que compró a 35.000 dólares) Costantini obtiene 2.500.000 dólares. “El motor de todo este proceso es de naturaleza especulativo rentista. La apropiación de rentas procede de la venta de las parcelas. Si la vivienda se termina construyendo o no, no importa”.

Vecinos invasores

´La invasión de los carpinchos complica a Nordelta´ titulaba el portal web de Todo Noticias el 26 de agosto de 2021. ´ La invasión de carpinchos en Nordelta no deja de crecer´, replicaba otra página web. ´Crece el temor por una nueva invasión de carpinchos en Tigre y Nordelta´ alertaba el portal MinutoUno un año después de aquella situación que copó la agenda mediática nacional. Una noticia que atravesó fronteras, instaló debates y multiplicó los memes viralizados en redes sociales. Algunas notas hablaban de ´destrozos en jardines, accidentes de tránsito y heridas en animales domésticos´. ¿Cómo hubieran titulado esas notas los propios carpinchos? En 2021 se calculaban cerca de 400  los carpinchos que habitaban previamente en el humedal. Cuando es consultada sobre si esta postal ocurrida en la urbanización cerrada en la que viven alrededor de cuarenta mil vecinos invasores (los vecinos que compraron parcelas en terrenos de humedal) es un fresco de la época, Patricia responde: “Absolutamente. Lo que hace la fauna que ha sido expulsada hacia otros lugares es regresar por una cuestión de instinto a sus propios ambientes. En los alrededores siguen existiendo humedales. La fauna sigue teniendo una presencia importante porque ha sido su hábitat natural histórico. Resulta muy llamativo y me causa mucha gracia como un sector de la prensa que tiene mayor penetración en la opinión pública construye esta idea de que los que los carpinchos eran vecinos invasores. Esta idea de invasión es de alguna manera un fresco de la época”.

Muchos de los efectos producidos a partir del modelo productivo dominante, operados tal como venimos detectando con una lógica eminentemente extractiva, se presentan como producto del llamado cambio climático. Pareciera que de esa manera podrían simplificarse muchas explicaciones. El cambio climático vendría a ser un ente abstracto y al mismo tiempo un fenómeno ingobernable e inevitable. Patricia Pintos dice al respecto:

“La primera construcción de sentidos es la propia expresión de cambio climático. Ese término pareciera dar cuenta de un proceso que tiene un sujeto ciego, es decir, un proceso que resulta por obra y gracia de fenómenos naturales, cuando en realidad todos sabemos que es el resultado de un largo siglo de intensísima actividad industrial que ha generado la eliminación de volúmenes enormes de dióxido de carbono a la atmósfera que genera gases de efecto invernadero que producen lo que se llama cambio climático. Ahí hay también una cuestión de sentido a disputar. No es cambio climático, es crisis climática porque responde a todo un conjunto de factores que tienen un origen antrópico identificable. Un grupo de investigadores sobre este tema ha establecido a ciencia cierta cuál es el horizonte que tenemos por delante como sociedad planetaria de producirse un incremento de tres grados a final de este siglo superior al del inicio de siglo, que es una afectación muy clara en el incremento del derretimiento de los casquetes polares, el derretimiento de los glaciares, y por lo tanto también el aumento de los niveles de agua en las costas”.

Algunas notas hablaban de ´destrozos en jardines, accidentes de tránsito y heridas en animales domésticos´. ¿Cómo hubieran titulado esas notas los propios carpinchos?

Dentro de las investigaciones que realiza Patricia Pintos, viene identificando cómo a partir de las situaciones de injusticia ambiental y social, se producen procesos de resistencia socio-territorial. “En el marco de esta coalición de poder público-privado, el margen de acción reside en la resistencia de los territorios, no de forma aislada sino muchas veces con el acompañamiento de la justicia”. Como botón de muestra, da el ejemplo de 2016 cuando la jueza Arroyo Salgado -frente a una demanda judicial interpuesta por una organización civil- paralizó por muchos meses la construcción en humedales en la cuenca del río Luján. “Por otro lado, no solamente han incidido generando recursos de amparo sino que también han demandado muy activamente la sanción de ordenanzas y regulaciones que vinieran a limitar y en algunos casos prohibir este tipo de actividades residenciales en áreas de fragilidad ambiental”.

Otro caso testigo fue la audiencia pública realizada en el marco del desarrollo inmobiliario que se proyectaba en Costa Salguero y en la Costanera Sur de Buenos Aires. En la audiencia participaron más de cuatro mil personas y el 98% se manifestó en contra del emprendimiento inmobiliario que pretendía vender el predio para construir un barrio de lujo con acceso al Río de la Plata. En octubre del año pasado, la Justicia porteña ratificó el fallo que había declarado la inconstitucionalidad de la venta de los terrenos de Costa Salguero y Punta Carrasco. Según el análisis de Patricia, la participación ciudadana en la audiencia pública fue clave para el posterior dictamen judicial que terminó fallando en contra de los intereses del gobierno porteño.

Un caso más que se suma a esta lista es la experiencia que viene desarrollando la Multisectorial por los Humedales conformada en plena pandemia. A esta experiencia vital de organización se refiere Patricia. “Es la que motorizó el músculo de la movilización que se hizo el año pasado con los remeros. Eso nace de la multisectorial que llegó hasta Buenos Aires”. La perspectiva de Patricia se dirige a apuntar que aquellos procesos de resistencia que en una primera instancia tienen relevancia a nivel de cada conflicto en particular, “a medida que van cobrando otra dimensión y que los procesos de despojo, de desplazamiento y de destrucción de estos ecosistemas van ampliándose en diferentes territorios, comienzan a trabajar de manera articulada, coordinando acciones e intervenciones en el territorio y peticionando ante las autoridades”. La mirada de Patricia está puesta en el horizonte. “Hay que construir masivamente ese poder popular que se construye desde las bases pero también articuladamente para que tenga la potencia necesaria que permita cambiar el rumbo de las cosas”.