En 2007 Rosario fue la ciudad de Latinoamérica donde más metros cuadrados se construyeron. Para comprar un departamento de dos dormitorios se necesitan más de 120 salarios promedio. El valor del alquiler se referencia con el valor de mercado de una propiedad. A medida que sube el valor de venta de las propiedades también suben los alquileres. En Rosario, una de cada tres persona alquila y en promedio cada inquilino gasta la mitad de su sueldo en el alquiler. El acceso a una vivienda digna que incluye un alquiler justo es un derecho constitucional. El Frente de Inquilinos Nacional viene peleando para garantizar una Nueva Ley de Alquileres que no se modifica desde hace más de 30 años. La Ley tiene media sanción en Senadores pero la especulación inmobiliaria y el oficialismo juegan juntos el partido de la dilatación.
Por Tomás Viú
[dropcap]E[/dropcap]l pasado 8 de julio se realizó en Rosario el 4º Plenario de Inquilinos a nivel nacional. Catorce organizaciones discutieron las estrategias para garantizar la consolidación de una Nueva Ley Nacional de Alquileres que ya tiene media sanción en el Senado. Entre las organizaciones que participaron están, entre otras, APYME, el Sindicato de Luz y Fuerza, Amsafé, Empleados de Comercio, el Movimiento de Empresas Recuperadas, Inquilinos Córdoba e Inquilinos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. “Son muchas las organizaciones gremiales y sociales que acompañan nuestra pelea porque entienden que no puede ser que un trabajador pague el cincuenta por ciento de su salario en un alquiler”, dice Nire Roldán, Presidente de la Concejalía Popular Rosario, y agrega: “debería ser como los tiempos históricos en los que se pagaba el quince o veinte por ciento. Hoy la relación alquiler-salario es terriblemente desfavorable para el inquilino”.
Las organizaciones firmaron un Acta Acuerdo donde se plantean una serie de puntos comunes. “El inquilino, cada vez que renueva, tiene que utilizar dos salarios para pagar los gastos iníciales de contratación. Tenemos que poner un freno y por eso es tan importante la ley y el acta de acuerdo que genera presupuestos mínimos de consenso entre las organizaciones”, explica Ariel D´orazio, Secretario de la Concejalía Popular. Uno de los objetivos del acuerdo es el control hacia el funcionamiento de las inmobiliarias para frenar los abusos contra los inquilinos. Entre los puntos principales del Acta está el acompañamiento de la Ley Nacional de Alquileres, la solicitud de la creación de un servicio público de alquileres en la provincia de Santa Fe y la creación de un fondo para la construcción de vivienda pública en alquiler donde el Estado sea un actor fundamental a la hora de garantizar el acceso a la vivienda mediante un alquiler justo. Por otro lado, se propone crear un Registro Único de Contratos Locativos. Este registro es una forma de transparentar y blanquear el mercado inmobiliario que hoy opera en negro en un 90 por ciento.
En el último año cerraron 6.000 pequeñas y medianas empresas en todo el país. Las causas son conocidas: achicamiento del Estado y del mercado interno, desindustrialización, apertura indiscriminada de las importaciones, inflación, tarifazos, baja del consumo. Dentro de las causas hay que sumar los aumentos de los alquileres y la desregulación del mercado inmobiliario. “Hoy es usual firmar contratos formales por un valor que no es el real. Los intermediarios le hacen firmar a los empresarios que alquilan esos locales comerciales pagarés con un excedente del valor del costo del alquiler. Todas estas son formas de especulación inmobiliaria que tenemos que frenar”, describe Roldán. Leandro Natali es el Presidente de la Delegación Rosario de APYME (Asamblea de Pequeñas y Medianas Empresas). “Para nuestros socios que son pequeñas y medianas empresas, y especialmente comerciantes, el tema de los alquileres es un costo muy importante. Incluso para las fábricas que tienen que cambiar su locación y ya están pensando en ver cómo se achican. Las empresas no aguantan este combo explosivo”.
Sergio Zapata es el Presidente de la Cooperativa Lo mejor del centro, más conocida como “La parrillita”, una empresa recuperada por sus trabajadores. Además, forma parte de ACTRA (Autogestión, Cooperativismo y Trabajo). “Desde hace un año y medio atrás cayó brutalmente el consumo. El mayor gasto fijo es el alquiler. Y en nuestro caso hace tres años tuvimos un aumento del 100 por ciento en el costo del alquiler. La mayor beneficiaria es la inmobiliaria, más que los propietarios”. Sergio dice que están cerrando muchas empresas y que desde el movimiento de cooperativas y recuperadas asesoran a los trabajadores. “Hay empresas como Vitrofín donde el mayor insumo es el gas y la luz. Fabrican copas sopladas, artesanales. Ahora que abrieron las importaciones, ¿a quién le vendés una copa?”, pregunta Sergio.
Maximiliano Vittar es el Presidente de la Asociación de Inquilinos Córdoba. Dice que la intención es visibilizar la problemática de los inquilinos en todo el país. “Seguimos poniendo en agenda el abuso inmobiliario que sufren los inquilinos. Como parte integrante del Frente Nacional de Inquilinos queremos dar el debate con respecto a los avances de la Ley de Alquileres y discutir las mejoras que podemos plantear”.
Hecha la ley, hecha la trampa
El proyecto de una nueva Ley de Alquileres, que ya tiene media sanción en la Cámara de Senadores, plantea aumentar de dos a tres años el plazo de los contratos de alquiler, abaratando la comisión en un 30 por ciento. Por otro lado, propone una regulación de los aumentos en los casos en que la inflación supere el diez por ciento. “Hoy todos los contratos tienen una cláusula tramposa que viola la Ley y que es cobrar un monto por los primeros seis meses, otro monto por los segundos seis meses y así”, explica Nire Roldán. “Esa bonificación no es otra cosa que una indexación al contrato de alquiler ya que está expresamente prohibido en la ley”. En el proyecto de la nueva Ley se establece que el ajuste se realice de acuerdo al ingreso de los trabajadores, a los acuerdos cerrados en paritarias y al aumento de la variación del costo de vida. “Estos son indicadores muy claros que tiene el INDEC, son fijos y de público conocimiento. La idea es que el escalonamiento se dé acorde al movimiento de la economía”.
Actualmente se están firmando contratos con aumentos al año próximo del 35 por ciento, siendo que no se proyecta que los salarios crezcan en ese sentido. “Si miramos las paritarias de este año, salvo Aceiteros, todos cerraron abajo del 35 por ciento”, recuerda D´orazio, mientras advierte: “si seguimos permitiendo que se indexe de acuerdo a las reglas del mercado, los salarios se van a licuar en relación al valor de la mensualidad”. Por eso, la propuesta es crear un índice que promedie el índice de precios al consumo y el coeficiente de variación salarial para que los salarios no se sigan licuando en relación al valor del alquiler.
Para Maximiliano Vittar, la explicación hay que buscarla en la especulación inmobiliaria. Dice que el pronóstico de la consultora más opositora a este gobierno plantea una inflación del 26 por ciento anual. “En los alquileres semestralmente estamos cerrando entre un 12 y un 15 por ciento de aumento, que anualmente sería casi un 30 por ciento. ¿Por qué nosotros estamos pagando un aumento por encima de lo que sería el aumento inflacionario?”. Vittar explica que la renta es el alquiler y que no se puede generar una renta sobre la renta porque ya implica una estafa al inquilino. La cuenta es sencilla: si los salarios aumentan un 15 o un 20 por ciento y los alquileres aumentan un 30 por ciento, en algún momento no va a alcanzar la plata para alquilar. Hoy los alquileres están insumiendo el 50 por ciento de un salario promedio. Maximiliano entiende que en Córdoba “todavía no explotó esta bomba porque los inquilinos van migrando hacia zonas periféricas cuando no pueden pagar”. Cuenta que antes el polo preferencial era Nueva Córdoba, el barrio más cercano al centro, a dos cuadras del Patio Olmos, y que hoy los estudiantes se van a zonas más alejadas.
La nueva Ley de Alquileres también contempla una devolución del depósito en garantía. “Hoy uno pone el depósito y empieza la discusión sobre si se devuelve o no. Planteamos la obligatoriedad de devolverlo 60 días antes de terminar el contrato de alquiler al valor del último mes”, cuenta Nire Roldán. Además, pretende garantizar que bajo ninguna circunstancia las expensas extraordinarias y otros impuestos inherentes a la propiedad los pague el inquilino.
Ariel D´orazio resalta que el proyecto presentado en la legislatura provincial establece que el inquilino pase de pagar un 5 por ciento a pagar un 2 por ciento del valor del contrato en concepto de comisión. Además, plantea la posibilidad de eximir del impuesto al sello a determinados sectores sociales. “Hoy se les exige a los estudiantes que no son de Rosario garantías propietarias que sean de esta ciudad, lo cual es irónico en dos aspectos: le estás pidiendo una garantía propietaria a alguien que viene a alquilar y después que la garantía sea de Rosario siendo que la persona no es de acá”.
Hace más de 30 años que no se modifica la Ley de Alquileres en Argentina. El año pasado en la Cámara de Senadores el proyecto de Ley fue aprobado por unanimidad. “Se votó en noviembre con el compromiso de que en Diputados se votaría antes de fin de año. Se pasó al año siguiente, aceptamos eso y ahora resulta que aparece el ejecutivo nacional con una norma que plantea ´cambiar el paradigma´”, relata Nire.
Daniel Lipovetsky, diputado nacional del PRO, es el Presidente de la comisión de Legislación General. Este año presentó un proyecto distinto al que aprobó Senadores el año pasado. Nie Roldán plantea que el proyecto del oficialismo “tiene una pretendida denominación de alquiler social, como ayudando a los inquilinos, cuando fuimos los inquilinos los que presentamos el proyecto que está en debate”. El objetivo es claro: dilatar. La estrategia, también es clara: hacer jueguitos para la tribuna. “Dicen que le otorgarían un monto a aquellos que no pudieran pagar. Es una mentira en sí misma en un gobierno que está recortando todo tipo de subsidios y derechos”, plantea Nire. “Todos sabemos lo que estuvimos peleándonos con las cámaras inmobiliarias y con estos dirigentes del oficialismo cuya decisión política es obstaculizar el avance de esta ley”. En Santa Fe el proyecto de una nueva Ley de Alquileres fue presentada por el socialismo a través del diputado Galassi y a nivel nacional la presentación la hizo el Frente para la Victoria. “Nosotros fuimos a todos los bloques con la misma ley y discutimos con todos los legisladores, hasta con los del PRO, y acordamos esta norma”, aclara Roldán.
Las sesiones de la Cámara de Diputados arrancaron en marzo pero recién en mayo hubo un primer acercamiento con el tema. Después siguió pasando el tiempo y por una campaña del Frente de Inquilinos Nacional, lograron ejercer la presión necesaria para que la Comisión empiece a sesionar recién hace unas semanas. “Cualquier modificación en un año electoral, donde es difícil conseguir los consensos, sigue dilatando estos beneficios que venimos discutiendo. El oficialismo plantea que quiere mejorar la calidad de vida de los inquilinos pero este proyecto está apoyado por todas las organizaciones que representan a los inquilinos”, cuenta Maximiliano Vittar.
Lejos del pretendido carácter favorable hacia los inquilinos, el proyecto del oficialismo garantiza una desgravación impositiva a los desarrolladores inmobiliarios. Se plantea una división de aguas: de un lado, los inquilinos que paguen hasta 15 mil pesos no pagarían impuestos ni expensas extraordinarias y podrían rescindir anticipadamente el contrato. Del otro lado, aquellos que paguen por encima de los 15 mil pesos de alquiler tendrían que pagar los impuestos, las expensas extraordinarias y no podrían rescindir el contrato. “Quedás fuera del margen de la regulación bajo un parámetro objetivo. Volvemos a caer en el mercado inmobiliario. No sólo que genera perjuicios para los inquilinos que pagan más, sino que a su vez genera que los propietarios aumenten los alquileres. Todos los que estén cobrando menos de 15 mil va a aumentar los alquileres para que el inquilino pierda sus derechos”, explica Vittar.
D´orazio también aporta su mirada sobre el freno que está ejerciendo el gobierno nacional. “El oficialismo se opone a la ley por el lobby que ha generado el mercado inmobiliario y las cámaras más importantes de la Argentina. Han ido torciendo voluntades y hoy los legisladores le dan la espalda a los inquilinos y se apoyan en quienes concentran todo el capital inmobiliario generando una desigualdad tremenda”.
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Selva Liniers es locutora, tiene 47 años y alquiló toda su vida. Actualmente alquila una casa en zona norte donde vive con su esposo. “El contrato es por dos años y se supone que no te pueden aumentar por año. Pero te aumentan cada seis meses porque están especulando con el dólar”. Dice que la vivienda es una necesidad. “Hay veces en que se te venció el contrato y el propietario decidió quince días antes no renovarte. Tenés que salir como loca a buscar otra propiedad y para poder ingresar necesitás mucho dinero”. Selva dice que en sus 47 años tuvo 47 malas experiencias. “Siempre hay problemas cuando hay que entregar la propiedad. Te exigen demasiada pulcritud siendo que cuando empezás a alquilar las casas no están en esas condiciones”. En una oportunidad, ella había pintado el comedor de su casa de color verde manzana. La inmobiliaria dijo que tenía que ser blanco. Cuando lo pintó de blanco, la siguiente queja fue que la pintura no era de la marca que ellos querían. No le aceptaron la llave. Cuando lo pintó con la marca que ellos querían, le dijeron que se estaba robando unos plafones de luz del baño y que no le podían aceptar la llave. Ella dice que el baño nunca tuvo esos plafones. Después le dijeron que los marcos de las ventanas estaban mal pintados. “En otra casa me cobraron la pintura y cuando me fui demolieron la casa. Me cobraron el gasto pero nunca la pintaron porque ya tenían pensado demoler y hacer un edificio”. Selva dice que está hace mucho en la lucha por alquileres justos. “Es como que se te va la vida en esa lucha. Es mucha injusticia. Algo tiene que cambiar”.
La historia de Selva es una en 7 millones, la cantidad de inquilinos que hay en todo el país. En Rosario, una de cada tres personas alquila.
La Defensoría del Inquilino es una iniciativa del Área de Acceso a la Justicia de la agrupación Rosario Para la Victoria. En diciembre de 2015, Sebastián Artola ingresó al Concejo Municipal los proyectos de ordenanzas para crear la Defensoría Pública del Inquilino en el marco del Estado Municipal y una Tasa al Inmueble Ocioso. Ante la falta de tratamiento de esas ordenanzas, el lunes 3 de octubre de 2016, en el marco del Día Internacional del Inquilino, pusieron en práctica su propia Defensoría del Inquilino para demostrar que su creación sólo depende de la decisión política del Estado municipal y de los concejales.
La Defensoría del Inquilino, que atiende de manera gratuita todos los viernes de 17 a 20 en Cochabamba 557, presentó el primer informe de trabajo que abarca desde octubre del año pasado hasta mayo de este año. En ese período recibieron 1089 consultas, con meses picos como enero, febrero y marzo. Las cinco demandas principales tienen que ver con el estado de los inmuebles (237 consultas), el aumento de los precios (183), el pedido de garantías (142), el hecho de que los propietarios no se hacen cargo de arreglos que les corresponde (133) y el pedido de devolución por parte de las inmobiliarias en un estado que nunca tuvo el inmueble (105).
El titular de la Defensoría, Artola, explica que según el relevamiento, durante este año “el piso de aumento para inmuebles con fines de vivienda promedia entre el 30% y 35% de piso, con realidades que llegan al 50% de aumento”. Por otro lado, esta situación se agrava en el sector comercial donde los aumentos oscilan entre el 80% y 100% en los alquileres de locales.
En Rosario la mitad de las familias no pueden acceder al alquiler de un departamento de un dormitorio, el 60% queda afuera de la posibilidad de alquilar un departamento de dos dormitorios y los departamentos de tres dormitorios son inaccesibles para el 80%.
Rosario, la mejor ciudad para especular
Rosario fue en el 2007 la ciudad donde más metros cuadrados se construyeron en Latinoamérica. Actualmente, el valor de un departamento medio de dos dormitorios equivale a 120 salarios. Para definir el valor de un alquiler se toma como parámetro el valor de mercado de una propiedad. A medida que sube el valor de venta de las propiedades también suben los alquileres. Por eso vemos aumentos de 30 o 35 por ciento.
En Rosario hay 40 mil familias sin casa y 70 mil viviendas vacías. Nire Roldán enumera las causas de esta ecuación absurda: la cuenca sojera argentina, el ahorro, los valijeros, el narcotráfico, los negocios de la especulación financiera, el negocio de los medicamentos y de las facturas truchas, la usura, los remates y la apropiación de inmuebles indebidos. “Ese ahorro se coloca en términos improductivos y perjudica a los actores reales de la economía y a los inquilinos”.
En Córdoba, en el 2001 el 15 por ciento de los habitantes alquilaba. En 2010 el número aumentó al 20 por ciento. Y la proyección que realizan indica que hoy alquila el 27 por ciento. El número es similar a Rosario, donde una de cada tres personas es inquilina. “Venimos viendo que a medida que hay más propiedades, hay menos propietarios. Se tiende a que haya una concentración importante de las viviendas en manos de unos pocos que ponen las condiciones”, dice el titular de Inquilinos Córdoba. Cuenta que desde 2005 en adelante se produjo un boom inmobiliario importante, que por cosechas se construyeron edificios con 40 departamentos y 3 dueños y que hay cerca de 120 mil viviendas que no están habitadas. “No hay un control por parte del Estado sobre quiénes son los propietarios. Todos pagamos un impuesto a la ganancia presunta que se basa en la cantidad de bienes que tiene cada uno. Como no se blanquea el mercado inmobiliario, no hay una política pública real con respecto a estos problemas”.
La discusión acerca del gravamen a la vivienda ociosa no genera los consensos necesarios en el Concejo Municipal de Rosario. Primero hay que saber con precisión qué cantidad de viviendas deshabitadas hay en la ciudad. La Concejalía Popular presentó un proyecto en la legislatura para se cree un registro de la vivienda ociosa en el seno provincial. Explican que ese registro se podría hacer rápidamente haciendo un convenio con las empresas que brindan servicio público.
En algunas ciudades como Londres, cuando pasa un año en el cual la vivienda está deshabitada, el Estado alquila el inmueble en representación del titular y le deposita el ingreso, además de sancionarlo con una multa. “En todo el mundo se aplica una sobre tasa a la vivienda ociosa. Es fundamental para generar una presión fiscal hacia aquellos especuladores que elevan el valor del metro cuadrado en la ciudad”, explica D´orazio. “Hoy se necesitan más de 120 salarios promedio para garantizar el acceso a una vivienda. Es la brecha más importante en la historia de la república argentina y es producto de la especulación”.
Otro de los puntos que se firmaron en el Acta Acuerdo entre las distintas organizaciones es la realización en octubre de una consulta popular que tendrá como eje la media sanción restante de la Ley de Alquileres. En la provincia de Santa Fe, otros ejes serán la solicitud de un servicio público de alquileres, la realización de un Registro Único de Contrato, vivienda pública en alquiler y el sobre impuesto a la vivienda ociosa. La fecha elegida para la votación no es casual: el primer lunes de octubre se celebra mundialmente el Día del Inquilino.
