El «boom» que nos parió
La Asociación de Vecinos Afectados por Obras nació en 2006 a raíz de la explosión del “boom” de la construcción, en Rosario. En sus comienzos, más de 60 personas se organizaron para ver de qué manera defender sus propiedades afectadas por construcciones linderas. Ante la falta de respuestas del Estado municipal, la ausencia de controles correspondientes y el desmedido negocio inmobiliario, siguieron movilizados. Así lograron que se sancione una ordenanza referida a la constatación del estado de las medianeras antes del inicio de obras. Además brindan asesoramiento sobre este delicado tema.
Por María Cruz Ciarniello
El llamado “boom” de la construcción se inició con más fuerza a partir del año 2006. Centenares de obras en construcción se habilitaban y levantaban en meses, sin importar demasiado si cumplían o no con los requisitos habilitantes. Rosario padeció el ritmo desmedido de edificios que se construían con el solo fin de satisfacer las demandas del negocio inmobiliario.
A la par de este “boom”, nació una asociación de Vecinos afectados por obras. Ciudadanos y ciudadanas que veían que sus casas empezaban a deteriorarse, a rajarse las paredes, a derrumbarse, entre otras innumerables serie de problemas que comenzaban a padecer por el solo hecho de tener una construcción lindera. A su vez, “el daño y destrucción de las propiedades linderas a estas grandes obras trae como consecuencia la pérdida patrimonial por desvalorización de los inmuebles afectados y no perdona tampoco los inmuebles de valor histórico, estético y tradicional” manifestaba este grupo de vecinos que se unieron con un solo fin: ver de qué manera defender su propiedad pero sobretodo, el hogar que habían construido durante años.
En sus inicios, alrededor de 60 personas comenzaron a reunirse para buscar estrategias ante una realidad inmobiliaria que se acrecentaba día a día y que no tenía ningún tipo de solución por parte del Estado municipal. “Al principio se reunía en La Comuna, en 27 de Febrero al 600 y luego empezamos a hacer las reuniones en la sala del Concejo. Luego el grupo se dividió en dos”, nos reseña Jorge Alvarez, un referente de esta Asociación que tomo como rumbo y objetivo fundamental, incidir a partir de ordenanzas, en políticas públicas para la ciudad que contemplasen las demandas y necesidades de los vecinos afectados por obras.
“Conseguimos que se aprobara la ordenanza que ahora exige que para otorgar el permiso de una obra en construcción, primero deben realizar una constatación de la medianera del vecino con fotografías y escribano público para que quede establecido cómo estaba la medianera antes de iniciar la obra”. La ordenanza a la que se refiere Alvarez es la N° 8.505 y fue aprobada en el año 2007.
Los principales problemas que padecen los vecinos tienen que ver con rajaduras, derrumbes, grietas en las paredes y techos, filtraciones, falta de luz y aireación, ruidos molestos, entre otros. Pero al mismo tiempo, la agrupación también señala otros efectos que afectan notablemente el medio ambiente: “A estos problemas y al desorden urbanístico que sufre nuestra ciudad, por el crecimiento desmedido y no planificado de estas construcciones, se suman además deficiencias en los diversos servicios: energía eléctrica, disminución de presión de agua , inconvenientes en los desagües pluviales y cloacales, exceso de basura que supera la capacidad de recolección, intransitabilidad de las veredas del micro y macrocentro, todo esto por el número incontrolado de las obras en construcción.”
En el año 2006 se registraron por lo menos, 250 obras de construcción de edificios en la zona céntrica. Un año después, “los permisos de habilitación habían trepado a 1500” apunta Jorge Alvarez. “Luego se aplacó debido a los reclamos que hubo. De todos modos la gente no tiene ninguna cobertura, solo la justicia. Cuando sucede algo La Municipalidad dice que es un problema entre particulares y que su responsabilidad termina en la vía pública”.
Para Alvarez, el único camino posible para encontrar alguna respuesta es la vía judicial. “A pesar de que ellos son los que dan el permiso para construir, ellos deberían iniciar el juicio y no el ciudadano que debe hacerse cargo de todo. Eso sería el ideal, que sea La Municipalidad la que se encargue, pero prefiere seguir generando un boom, y el problema actualmente sigue sin resolverse. Son juicios largos, hay gente que hace más de tres años que están en juicio”, reclama el referente de esta Asociación.
El desamparo del vecino es evidente. Frente a ello, muchos terminan vendiendo su propiedad incluso a los mismas empresas constructoras encargados de las obras.
Control ausente
“La Municipalidad nunca estuvo preparada para controlar la cantidad de obras que habilitó”, señala Alvarez con preocupación. “No tienen la cantidad de inspectores que deberían tener y las inspecciones no se hacen como corresponden. En la mayoría de los casos no ingresan a la obra”. El área que debería ocuparse de estos controles es Obras Particulares. Según datos oficiales, la Municipalidad cuenta con más de 60 inspectores encargados de controlar las obras en construcción. La ong señala que en realidad, son muchos menos. “Para lo que sí hay inspectores es cuando descargan los camiones de hormigón, porque la Municipalidad cobra un plus por ese inspector. Cobra $80 pesos la hora, entonces para eso sí hay inspectores, pero para las cosas más graves no lo hay”.
El momento más peligroso, nos cuenta Alvarez, es cuando la empresa constructora realiza la demolición y la excavación en la obra. “Cuando realizan la excavación es el peligro más grande que se derrumbe la casa lindera, porque la hacen mal, se meten en los cimientos de los vecinos. La pala mecánica no se puede acercar a menos de un metro de la pared del vecino.” Es aquí donde la organización exige la presencia de inspectores. Ahora bien, ¿existe voluntad política para realizar controles de este tipo?. “Hay muchos intereses en juego, hay mucho lobyy dentro del Concejo, de la Municipalidad, de empresas cuyos profesionales trabajan para el Estado también, hay obras que han tenido irregularidades y que han estado conducidas por gente que ha trabajado en la Municipalidad”, opina Alvarez.
Por otra parte, los requisitos fundamentales para que una obra sea habilitada son, “en primer lugar, contar con un permiso que debe exibirse en un cartel, además del numero del permiso, debe figurar el proyecto de lo que se va a construir y los responsables de la obra. En nuestra web tenemos una guía para que la gente conozca y sepa lo que tiene que exigir”. El reclamo para denunciar la irregularidad de una obra debe realizarse en el Distrito correspondiente, generalmente es en el centro, ante Obras Particulares. “Debe ingresar un expediente por mesa de entrada. Si bien no le va a solucionar el problema la Municipalidad, es un requisito que recomendamos porque en caso de recurrir a la justicia, el juez lo primero que pide es si se cumplió con la etapa administrativa, es decir, si se realizó el reclamo ante la Municipalidad”.
El trabajo de la organización ha sido fundamental. “Si bien el 90% está normado en las ordenanzas, esto no se cumple, no existen los controles suficientes para hacerlo cumplir y algunas cosas hacen falta modificarlas”, dice Jorge. Es decir, la lucha principal de la Asociación de Vecinos Afectados por Obras se centra en lograr legislaciones que protejan la vivienda de los vecinos, y sobretodo, en la exigencia a que esas legislaciones vigentes se cumplan. “La insistencia nuestra está por el lado de las ordenanzas. Hemos presentado más de 50 expedientes en el Concejo proponiendo modificaciones para paliar todos estos inconvenientes”.
La falta de control es uno de los principales problemas no resuelto por el Estado Municipal. “Las bandejas de protección no pueden tener menos de 2 metros 50. Y la gran mayoría tienen un metro, osea que cualquier cosa que se caiga, pasa por el costado”. “A lo que se debe apuntar es a ser más restrictivo con las penalidades. Mientras a los empresarios le salga más barato pagar una multa, van a seguir infligiendo las ordenanzas”, remarca Alvarez, sumando más preocupación a la situación de vulnerabilidad con las que se encuentran vecinos, transeútes y obreros de la construcción casi todos los días. “Lo que pedimos es que en los casos donde está en riesgo se pare la obra y se pague los días perdidos a los obreros. Y esto es lo que no se hace. La obra debería ser clausurada, no basta con pagar una multa, además las multas deberían ser acumulativas”.
Qué hacer
“Se rajó la casa de mi hijo”,” no soporté más, opté por vender y me fui a vivir lejos”, “me destruyeron el bar y también la vida”, son algunas de las frases dolorosas y cotidianas que Jorge Alvarez ha escuchado innumerable cantidad de veces, al momento de recibir algún vecino que se acercaba para ver qué podía hacer. “Es un momento de catarsis muy grande.” “Lo que hacemos es guiarlo para que den los pasos que corresponden en caso de que tengan que ir a la Justicia. Muchas veces por empezar mal, después no se llega a nada. Una de las cosas que nosotros recomendamos es cerciorarse quién es el propietario legal de la construcción. Ir al registro de la propiedad y averiguar quien figura como titular de la obra porque esa es la persona a la que le tienen que hacer todos los reclamos y los juicios y no a las empresas constructoras que muchas veces no son las dueñas”.
Incluso, dice Jorge, «hay mucho juicios que van a tener que pagar quienes terminan comprando los departamentos. Esto es algo que debería saber la gente antes de comprar, es decir si hay juicios iniciados sobre la propiedad.” La única solución está en la Justicia. “Y hay mucha gente que no puede costear un juicio”, apunta Alvarez. Esto hace que muchísimas personas desistan ante el tedioso proceso de reclamo judicial. “Lo que queremos hacerle entender es que no hablamos de una propiedad sino de un hogar, y ver que de la noche a la mañana te lo destruyen, es enfermante”.
Impacto ambiental
Además de los problemas que afectan a los vecinos en sus hogares, Jorge Alvarez ha estado investigado el impacto ambiental que provoca la falta de planificación de la construcción de obras. En el año 2006 realizó una presentación ante la Defensoría del Pueblo para que se restrinjan la cantidad de edificaciones. “Eran tanto los permisos que se estaban dando que en su momento, señalé que íbamos a tener problemas en la infraestructura de cloacas, agua y luz. Actualmente, en el área central, la cantidad de edificios que se construyeron dan lugar a que vivan 100 mil personas más. Eso trae aparejado la instalación de más de 20 o 30 aparatos de aires acondicionados. Las cloacas no dan a basto. En Barrio Martin han rebalsado las cloacas. Hay mucha gente que se queja porque no tiene presión de agua. El mismo intendente en una nota por radio reconoció que la toma de agua de la ciudad tiene más de 100 años. Con esa toma, la intendencia dio permiso para construir más de 1000 edificios. Es decir, el Ejecutivo nunca hizo un planeamiento para tener una ciudad sustentable”.
Además, agrega, «la masa de hormigon existente reemplaza a la tierra. Antes habia terreno en las casas que absorvían el agua. Ahora, no hay poder de absorción, fue reemplazado por el hormigon que no se enfría como la tierra. El hormigon sigue caliente a la noche, y esto genera islas de calor, genera evaporación, genera lluvias y se vuelve un círculo vicioso. Esto debe ser tratado por arquitectos que tengan una mirada ambientalista.»
Ni la Empresa Provincial de la Energía ni Aguas Provinciales han hecho obras para mejorar la infraestructura, denuncia Alvarez. “Lo único que importo fue que se construya. Yo creo que una ciudad sustentable no es esta. Y hay otro tema, que es económico”. En este sentido, desde la organización no dudan en asociar el boom de la construcción con el boom del negocio de la soja.
¿Cómo seguir?
Si bien, el llamado “boom” de la construcción disminuyó notablemente en el último tiempo, la organización continúa canalizando las innumerables consultas de vecinos y además, profundizando un trabajo serio y comprometido con un proyecto sustentable de la ciudad. Con respecto a las obras de construcción “nosotros seguimos en el planteo de las praxis que deberían agregarse en el reglamento de edificación. E insistimos en la exigencia de controles de la Municipalidad. Sino no hay medios, que se contrate a los profesionales de la Universidad. En la demolición y excavación se necesitaría que se controle desde que se empieza hasta que finaliza. Porque en pocos minutos pueden hacer un desastre”.
En junio de este año, la Superintendencia de Riesgos de Trabajo clausuró el 86% de las obras en construcción que inspeccionó. El riesgo para los vecinos y para los obreros de la construcción que exponen su vida ante la falta de elementos básicos de seguridad, es cotidiano. Son las organizaciones sociales las que, sobre esto, acercan la lupa para mirar de cerca, exigir, reclamar, denunciar e incidir con ordenanzas y legislaciones para que el Estado se haga cargo de una responsabilidad que le compete y de la cual parece, hace tiempo, haberse olvidado.
